大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
中海汇智里已于4月30日开盘，首推套房源。官方表示所有房源去化完毕，销售额20亿。
74㎡、㎡、㎡有样板间，房源均有加推，顺销阶段。一休已经摸清楼盘房源情况。楼盘的优缺点放在文末，更深度的有些内容不便发布，留言私问。
基本信息
楼盘名称：汇智里
开发商：中海
价格：指导价5万元/㎡，总价约-万，精装交付
位置：北五环外，昌平区国家工程创新基地，京藏高速与京新高速之间
户型：58㎡一居、74㎡两居、㎡三居、㎡四居
容积率2.2、车位配比1.2、14栋住宅、10-15层小高层、总户数户。
关键词：
昌平南海淀北、北五环外、纯商品房、无配建、中海物业、央企开发商、六环内唯一单价5万新房、未来科学城西区、九年一贯制教育、首付万起。
适合人群：
在沙河高教园、生命科学园、环保科技园、永丰产业基地、软件园、中关村工作的刚需群体；旁边中石油、中石化、中国移动等大企业集团的上班族。
土拍时刻
中海汇智里项目，拿地于2月16日，今年北京的第一轮集中土拍。
该地块标号为C-30，用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积.㎡，建筑控制规模≤.44㎡。地块容积率2.2，建筑控高45米，将以“五通一平”形式供地。
中海以32.6亿拿下，无需配建保障房。溢价率0，楼面价2.49万元/㎡，需要执行套内政策。
地段分析
先说交通情况，汇智里项目暂时没地铁配套。最近的地铁是昌平线的沙河站，直线距离3.5km。据说创新基地官方正在申请开通直通地铁的公交车，算是一个小利好。
项目东侧有S2号线及19号线北延地铁的规划，两大利好，值得期待，一休详细说说。
S2线规划中，新增的沙河北站，距离汇智里大概只有米。严格来讲，S2并不属于地铁，属于市郊铁路线。始发于黄土店火车站（8号线霍营地铁站可换乘），终点站是延庆站/怀来站。
（一休小课堂：同级别的线路还有S5怀密线、S1门头沟线。S1是最成功的通勤化案例，以至于很多人以为S1是地铁线。一休预计，东部联络线S6未来也会参照S1的标准，毕竟市郊铁路通勤化能节省很多财政支出。一不小心就扯多了，对地铁规划感兴趣的，单聊吧）
接着说汇智里门前的S2，昌平区为了利用好现有资源，或者说为了“海淀工作昌平买房”这条逻辑更深入人心，这条线路的南段准备新增3个站点，分别是新龙泽、生命科学园（生命谷）、沙河北。通勤化改造之后，这一板块人群到永丰、软件园的时间大大缩短，据说今年就施工了，比较给力。
S2其实是一盘大棋，不仅能带动未来科学城的发展，还能串联回龙观天通苑两大居住区。S2甚至可能通车到望京、北京朝阳站、北京东站（国贸附近）。一休认为这事办成的机率还是很大的，毕竟铁路线早就存在，做一些改造和连通即可。果然，花少钱，办大事。
休语：在抱大腿这件事上，昌平没服过谁，海淀和朝阳都被安排得明明白白，连国贸的算盘都打上了。
再说说19号线北延这件事吧，规划了好久，也确实很有意义，但是迟迟没落地。好在19号线已经通车，二期也在规划中了，暂时还不清楚北延和南延哪个优先。
进度方面，一休认为起码5年内，是指望不上这条19号线的。况且即便完工，按照现有的站位选择来看，距离汇智里还是有一点距离的，有可能要公交车接驳。
公路倒是很方便，汇智里东西两侧各有一条南北走向的高速，西侧是京新高速（G7），东侧是京藏高速（G6，原八达岭高速，带辅路），距离都是1.3km，非常实用；从小区门口的满白路上高速都还算方便。
综合来讲，汇智里并非地铁通勤盘，但通勤逻辑依然讲得通，原因有二。
一、通勤文化和通勤配套的成熟。
住在昌平的海淀上班族太多，通勤需求大，有需求就会有大量的商业行为。附近有大量班车巴士路线，起码20条，只要是就业区，基本完全覆盖。很多海淀大企业也会有公司班车到昌平沙河，这些路线往往都是走京新高速，又快又便宜，所以势必会通过汇智里门前的满白路，可谓必经之路，业主们坐巴士很方便。
即便打滴滴预约顺风车、拼车也很快，毕竟人多。自驾开车到永丰、软件园都是24分钟左右，高速费2元。
二、历史案例：北街家园。
严格来说，创新基地目前算不上房产板块，住宅体量极小。旁边的大沙河板块更有参考意义，其中的北街家园是不得不提的小区，常年霸榜，北部刚需明星盘。
北街家园体量非常大，10-15年房龄，小开发商，不临铁，位置更远。但出租市场很紧俏，二手房价格即便不考虑税费中介费也将近5万了。
昌平外来人口多，这是区情，所以会发生一些魔幻事件。比如之前好些昌平楼盘，配套学校不好，但被业主的孩子们硬生生考成了学区房。再比如北街家园依靠大批量的刚需通勤需求，竟也弯道超车，完成马太效应，通勤便捷竟成了优势。
有人说：“汇智里是在沙河的核心位置”，一休认为，这说法完全不对。
老沙河是在京藏高速旁，北大桥那一块。新沙河是在地铁昌平线附近，充其量可以说汇智里距离沙河高教园比较近。
沙河高教园是由北师大、央财、北邮、北航、外交学院、中国矿业大学等六大高校组成的大学城，与海淀往来密切。级别层次倒是不低，但说句实在话，高等教育产业对区域经济没有直接的提振作用，大家不必过分期待。
“昌平南”，这三个字在这两年很火爆。
开发商和部分软文机构有意把汇智里和昌平南划等号，一休认为也欠妥。
严格来说，真正的昌平南，只有回龙观＋天通苑，也就是回天板块。
回天板块曾经被认为是偏远的代名词，但现在已经让很多刚需高攀不起了，尤其回龙观的品质次新，单价都奔9去了。
中海最近在北京北部的两个盘，确实有千丝万缕的联系，两者的相对位置如上图。
滙德里和汇智里，直线距离5.5km的两个项目，单价相差将近4万，也是很夸张了。
未来科学城，这是昌平区目前的头等大事，自有产业发展的唯一希望。回龙观天通苑指望不上了，在睡城的路上越走越远。
未来科学城本来只有东区，后来又向西边扩充了两部分。主打“两谷一园”，分别是能源谷、生命谷、高教园。
汇智里所在的国家工程创新基地是这几年才被经常提及的，背靠大学城，主打科研成果转化，也是很好的一个方向。除了中国移动、中石油这种巨无霸企业，又引进了北京信息科技大学、北京科技大学创新园区、中国管理软件学院、新东方国际高中、国际工商管理学院，现存还有两个科技园区。真正校企融合，成长性不错。
产品分析
产品方面，除了户型外，其他还真没啥好说的。中规中矩，标准化操作，无大亮点，也无大槽点。
开发商中海，在利润率、速度方面，几乎是全行业的标杆。今年2月第一次集中土拍的地块，竟然能在4月就开盘，45天拿到预售证，再次见证中海速度。但这么短时间，产品方面肯定不会有太多的打磨，最保险的做法，一定是借鉴以往的项目。
汇智里定位于刚需盘，普宅占比能达到一半，大大降低了购房门槛，不失为一次破天荒的操作。但说句扎心的，很少有开发商会对好卖的刚需产品花费太多心思，尤其是北京市场。。。不多说了。
汇智里这块地，开发商的盈利空间很大，对开发商长期品牌来说，其实应当打磨一下产品为好。但中海没这么干，只是从产品形式上加大了普宅供应，主打超低上车门槛，可能也是想追求回款周期，没有贪利润率，这样也能和北七家的几个竞品差异化竞争。（大户型赚的多，小户型赚的少）
显然，中海赌对了，短时间蓄客后的开盘结果也算不错了。
小区南侧是北京信息科技大学，西侧是中国移动信息港，北侧是回迁房，东侧临小河还有回迁房、教育用地。
汇智里主出入口在北侧，地块呈长方形结构，楼间距最小54米，最大76米。但小区有三栋东西楼栋，面向小河。这三栋全部都是一居户型，摆在最外围，大户型㎡的放在最中间三栋，都是常规操作，谁操盘也得这么干。
58㎡一居，有东西通透的，也有纯东的，还能看看河景，户型也还可以。刚需上车盘，想在北京安家的诱惑力实在太大，咱外地人都懂。
所有户型都是同层排水，一居也没差异对待，还不错。噪音会小、和其他楼层也不会有气体交换。
74㎡两居，和其他的纯南户型相比，中海强调次卧开窗面积大。
㎡三居，这户型单价会低一点，房源数量相对多。南向面宽差点意思，但双明卫，是加分项。得房率高，达到了80%。
㎡四居，功能性不错，妥妥小区内的有钱人。其他户型都是2.9米层高，唯独的是2.95米，两梯两户，私密性好很多，电梯间都是你的了。
缺点总结
1、家门口的满白路路况不算理想，部分路段坑坑洼洼。因为路两侧刚刚拆迁完毕的缘故，建筑物很少，显得荒凉。电线杆子多，略显杂乱。昌平的路，修起来都是偏慢的，得稍微等等。
2、不考虑S2、19号线北延，只说现状轨道交通，到永丰非常绕路。只坐地铁的话，甚至需要换乘10号线，才能倒16号线到永丰，单程绕路起码40分钟，令人发指。
不过，昌平显然注意到了这个问题，作为“通勤路线优化大师”，必须让你住的好。所以13号线拆分AB线，一定程度上解决了这个问题。但最优解，毫无疑问是围绕北清路作为文章。所以，昌平线支线、北部联络线的传闻都是在解决这个问题，刚兴趣的私信聊。
3、一味求快，开发商工作存在瑕疵。比如：开发商官方配图中，把旁边的大学名字写错了，如下图。
这次的产品并没有采用滙德里的拾光系，而是采用了全新的悦燃系，导致楼盘对外宣传时，楼盘名字释放的不一致。蓄客时，部分开发商销售称其为“滙智里”，一些官方宣传资料，还用过“荟智里”这三个字。让一休有点摸不着头脑，害得我反复确认好几遍。
4、商业暂时缺失。
并非老居住区，也没有老小区，所以会存在这个问题。需要寄希望于中海自身配建的㎡下沉广场，还有信息港内在建的两万平米的商业。
周边其他商业：八达岭奥莱、乐多港万达、万科悦荟、永旺商城、合生汇太古里（在建）、朱辛庄万达（在建）、永丰大悦城（在建）。
5、有部分软文说“比肩美国硅谷、波士顿地区等世界科创之城”，未免太过了。二十年之内，%没戏。口号喊得别喊太大，现在这样踏踏实实干点实事挺好，别太高期待。
优点总结
1、六环内，单价5万，总价起步，央企品质开发商，能满足这个条件的项目不多。而且是在北京的北部，有普宅、纯商品房、封闭小区、无配建，具备唯一性。
2、中海对于这一板块，很熟悉，早已重仓，而且还在赋能区域。
沙河地铁站附近，中海尚湖世家、丽春湖墅两大别墅类产品，还有14万方的商业配建，融合写字楼、酒店、商场于一体，距离汇智里3.5km。品牌感召力的存在，有利于汇智里二手房市场。
中海丽春湖墅实景踩盘，北京入门级别墅，㎡使用面积
3、价格有点倒挂
除了上文说到的北街家园，附近还有2个大开发商的次新二手房项目，更具参考价值。
龙湖滟澜新宸，年的产品，与汇智里距离最近的项目。二手房单价普遍5万左右，户型很一般。
在老沙河的保利罗兰香谷、紫荆香谷、芳园，十年房龄起步，不算税费中介费，差的房源4.5万，好的房源6.1万。
考虑到中海是精装交付，密度还低一点，一点没吃亏。还有新房杠杆的存在，首付金额要比这几个二手房低不少。
4、教育配套，可期待。
旁边的九年一贯制用地，据说是和北师大集团在谈。这是未来科学城官方在跟进的一件事，把握性还是有的。
而且北师大就在附近，已经落地的北师大昌平附属学校，这几年成绩还不错，成长性也好，毕竟很多老师的孩子也在这上学。
一句话，挨着大学城，对经济不会直接提升。但基础教育的提高，是大概率的事情。
5、板块很有前景，踏实安稳。
如果创新基地定位“总部经济，吸引大集团总部”什么的，一休一定不会看好，太遥远，太虚伪，北京喊这个口号的板块太多了。
但如果定位以新材料、新能源、重大装备等高新技术为基础的国家级工程技术研发基地、科技成果孵化基地和高新技术产业化基地，那便很有自知之明了，这事儿有眉目。
退一万步讲，附近已经有了三大央企，都是主要办公区，员工基数很大，板块内部已经催生了可观的房产需求。
6、通勤前景不错。
现在的通勤路线已经成熟，未来更可期。S2会起到决定性作用，对区域价值重塑。北部联络线、19号线北延、昌平线南延、昌平线支线，也都会锦上添花。
竞品项目：
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