随着各地楼市因城施策推进，房地产领域需求端和供给端宽松政策不断，但在疫情反复等因素干扰下，大部分城市的楼市成交仍显低迷；融资缓慢回暖中，部分房企违约事件仍时有发生。
近日，在《·CF40中国金融改革报告》发布会上，中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌分析称，我国房地产的发展高峰期已经过去，未来将经历一个长期持续放缓的过程。针对未来房地产领域两大新的主要矛盾——都市圈房价过高给新市民带来压力、房企债务危机和过度缩表带来金融风险，他提出，要构建面向新市民的都市圈建设方案，多措并举推进房地产行业债务重组。
主要矛盾已变，理性看待政策宽松效果
继4月初放松限购、限贷之后，兰州近日再次对贷款政策进行优化：一是将住房公积金贷款最高额度由已婚缴存职工60万元调整为70万元，单身缴存职工50万元调整为60万元；二是取消住房公积金贷款结清满一年后方可再次申请贷款的限制；三是对二套房认定规则进行了适当调整。
事实上，自去年四季度监管发声纠偏房地产融资政策后，多个维度的边际宽松政策陆续落地，仅今年以来就有数十个城市出台新政。据中指研究院统计，截至今年4月24日，全国已有近90个城市公开出台房地产政策多次，其中既有楼市低迷的三四线城市，也有郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、南京、银川、长沙等省会城市，其中多数城市存在较大的去库存和稳房价压力。
从销售端来看，政策从降低按揭利率、调整首付比例要求、增加住房公积金贷款额度、发放购房补贴，以及对人才、三胎及孝老家庭等的支持，拓展到放开限购、限贷。与此同时，各地因城施策的推进也在向供给端拓展，部分城市出台的政策涉及降低限售年限、鼓励金融机构为房企提供资金支持、优化预售资金监管等方面。进入4月，据中指研究院分析，各地优化房地产调控政策的落地节奏明显加快，调整力度明显加大，调整范围也逐渐向热点一二线城市扩围。
就在4月18日，央行再次释放个人住房商业贷款政策利好，提出“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。有业内人士预测，未来将有更多城市优化楼市政策，房贷利率尤其首套房利率有望降至基准线（4.6%），二套降至5.2%。
从成交情况来看，平安证券地产行业分析师杨侃团队指出，从近期新房和二手房成交情况来看，虽然周成交环比回升，但短期内仍然承压。除少数热点城市外，购房者置业情绪未能实质性改善。
在4月24日《·CF40中国金融改革报告》发布会上，张斌表示，我国房地产发展的高峰时期已经过去，未来将是一个长期持续放缓的过程。他在回答第一财经记者提问时表示，从大周期角度，这是因为人口、城镇化、城市更新三大支撑不再；从小周期角度，是因为受到疫情等因素干扰。
张斌在最新发布的《构建房地产新模式》报告中提到，当下和未来，房价大幅上涨、炒房、资金过度进入房地产部门等不再是房地产市场的主要矛盾，相应的政策也应该做出改变，未来新的主要矛盾在于：一是都市圈房价太高，使得很多城市打工者无法安居；二是房地产市场持续阶段性的债务危机和过度缩表，既是房地产行业的问题，也通过整个产业链威胁到全社会的信用扩张（社融）和宏观经济稳定。
什么是新的发展模式？