百亿天街龙湖的秘密武器 北京长楹天街创成交新高
11月7日，龙湖（专题阅读）地产有限公司（港交所股份代号：960）公布了2012年前十个月的销售业绩，总计319.4亿元。在其中，天街系商业综合体又一次成为龙湖光鲜销售业绩的主力贡献者。
单月表现最抢眼的当属北京龙湖 长楹天街，10月余逾6亿元的签约额再创单月成交新高，而天街系在北京的合同销售金额也借此突破70亿元。外加上成都、重庆、杭州等地天街项目的销售贡献，2012年天街系商业综合体的销售贡献总额已达到130亿元左右。占到了龙湖集团销售总额的三分之一强。
这一业绩已经超越了天街系在2011年全年的表现。彼时龙湖天街以全年85.32亿的销售总额首次成为集团销售额的核心贡献者。
一向在业内以住宅品质精良， 别墅专家 等美誉著称的龙湖地产，也凭借天街系版图的扩大成为国内商业地产的潜在龙头之一。不仅如次，龙湖在住宅开发、物业管理等方面领先业界的优势也借助天街系综合体被整合放大。
天街，正驱动着龙湖全面加速。
房地产行业内外，也有越来越多的人开始追问，是什么让天街成为龙湖的新武器？
天街崛起
龙湖天街系商业综合体成为一种现象是2011年之后的事。在此之前，天街系为龙湖集团年度销售额的贡献从未超过十余亿的量级。
但龙湖天街声名鹊起却可以追溯到2003年。当时龙湖开始在重庆打造北城天街。尽管只是天街系的首个产品，但在那个国内商业地产还处于混沌的时期，重庆北城天街的产品成熟度却超越时代。
2003年龙湖开始打造北城天街时，那只是一块名为客车修理厂的地块，曾面临转手20余次却无人开发的窘境。但在近十年后的今天，路人皆知重庆第一商圈名曰北城天街。
这是西部首条 国家4A级旅游景区 现代商业步行街，亦是重庆市的行*地名。以商业地产项目，而成为国家行*地名者，国内迄今仅有重庆北城天街一家。
今天天街系已走进了14座城市，打造出19个产品，并在2012年奉献出了10个月130亿的销售额。
但这绝不只是天街的全部。支撑着天街辉煌销售额的，包括综合体内住宅和商铺的销售。但商业设施的运营，才是天街的核心和灵*。正是龙湖在商业运营方面的成功，才让投资者对天街系充满信心。
根据2012年八月龙湖地产半年业绩会上的数据，截至2012年上半年，龙湖已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。
在过往的案例中，龙湖天街系列商业综合体开业之初的招租率一般便高达90%以上。而在国内，80%-85%的开业招租率一般被认为是较高的水准。
更多的数据显示，龙湖所运营的商场其毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖因此被诸多商业品牌誉为 国内最赚钱的商业地产公司 。这些品牌追随龙湖天街项目前往全国开店，形成紧密地共同发展关系。至今为止，龙湖天街的战略合作伙伴已达750余家之多。一些合作品牌跟随着龙湖天街将门店开到了全国，并因此实现了数倍的营业额增长。
天街的旺销正植根于此，一个能成功经营的商业，才有可能得到投资者的青睐。而2012年至今为止约130亿的旺销，也绝不是天街系带给龙湖的全部。在龙湖的规划中，每个天街系产品都有相当一部分物业属自持，而在未来，这部分自持物业将给龙湖带来巨大租金收益。 我们计划用15年的时间使租金收入的利润占比从不到5%提高到30%左右。 这是龙湖集团CEO邵明晓在2012年中期香港业绩会上的表态。
据龙湖地产商业地产部总经理魏健称，在未来3年中，除目前已经经营的9个项目之外，每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014或2015年北京长楹天街与时代天街开业。
随着这些曾经旺销的综合体进入运营阶段，稳定的租金收益将逐步丰富龙湖的营收结构，帮助龙湖更为自如地应对楼市的变幻。
天街 龙湖的新武器正展露锋芒。
龙湖的秘密武器
如何评价天街对于龙湖的重要性都不为过。
正经历转型的中国楼市或许将改变房地产行业的游戏规则。在过去十余年的*金(1751.80,23.60,1.37%)时代里，住宅产业成为房企利润的主要来源。城市化带来的巨大人群进入都市之后的第一项大投资，便是购置一套属于自己的住房。
龙湖也曾是住宅行业火爆的受益者。上市之前的2008年，龙湖地产的销售总额仅为115亿元，然而仅过四年之后，龙湖便在2011年取得了382.7亿的销售总额，翻了两番有余。
不过，高增长的时代显然已经结束了。2010年楼市调控深入之后，以纯住宅开发为主的开发商都出现了业绩增长放缓，甚至下滑的迹象。
一些楼市分析人士也宣称，中国房地产行业的*金时代已经结束，尽管未来相当长一段时间内开发商还大有作为空间，但利润率和发展速度都将大不如前，相比之下，只可称之为白银时代了。
白银时代来临了，但并不意味楼市的高增长期结束了。商业地产，被诸多开发商看好成为取代住宅而成为企业业绩增长的核心贡献源。
调控初起，转型商业地产成为房地产业内的热门话题。甚至连一向稳健，坚持住宅开发主业的万科也曾有了试水之举，但并非每个开发商都找到了商业地产的密码。闹市之中，半死不活的商业项目依旧比比皆是，商业，并不因人潮聚集而自动扎根存活。
更因为受到国际宏观经济复苏缓缓，消费者消费意愿下降等因素的影响。2012年的中国商业市场也举步维艰。
大势之下，龙湖的数据怎么看都像是异数。2011年起，天街系列商业体成为龙湖销售业绩的核心贡献者之一，且增幅势头不减。而商业运营方面，超高的出租率及租金收入迅猛增长的势头也不见减缓。
不仅如此，借助商业地产的强势崛起，龙湖原先在住宅开发、物业管理等方面的领先优势也被放大。天街综合体住宅部分的居民，正为多个天街项目的商业设施贡献主力客流。而商业运营管理上获得的成功经验，又不断与龙湖的物业管理部门相互交流。
借助天街系的崛起，龙湖在集团内也完成了住宅、商业、物业管理三大块业务的资源整合。三架马车的齐头并进也使龙湖得以在企业内部完成资源的优化组合。
尽管龙湖已从事商业地产开发及运营多年，但天街的崛起才是其迈入更大的商业帝国的新台阶。在中国房地产迈向新时代之际，龙湖或许已拥有一把新时代的制胜利器。
越来越多的业内外人士好奇，天街成功的秘密到底在哪里？
解码城市化
天街的成长，显然与中国迅速进行中的城市化息息相关。在过去十年，以及未来相当长的一段时间内，创纪录的人潮正不断涌向城市。给大都市带来新的经济活力，更多的市场需求，更多的合作与共赢。不过，他们也正迫使都市不断往外扩展自己的空间，以迎接这些新的成员。
工厂、写字楼、住宅开始填斥着城市新区，随着人流的到来，无数的商业机会也存在于其中。天街综合体，也在其中寻觅着自己的发展机会。
摆在龙湖面前的第一个问题是，天街为谁而建？
答案简单明了，中国新兴的城市中产阶级。
龙湖的逻辑很简单，目前全国中产阶级人口大约占23%，而在北京、上海，这个比例则超过40%。美国波士顿咨询公司的报告称，中国将有半数家庭到2020年都会迈入中产阶级，这意味着，未来10年，中国中产阶级及富裕消费群体将新增约2.7亿消费者。可以毫不夸张的说，谁把握住了城市中产阶级的消费需求，谁就把握住了未来社会的绝对财富中坚力量。龙湖所需要做的，便是为这群正在兴起的城市中产阶级打造出一个变革性的产品，完美诠释都市生活的范本。
但接下去的追问更令人头痛，这些新兴的城市中产阶级希望看到什么样的天街？一千个人本可能有一千个不同的答案，但在中国城市化之初的乱象，却令千人有了几乎一致的需求 避开 都市病 。
随着中国大都市的扩大，各类都市病也开始困扰都市人的生活。拥堵的交通，低效的出行，忙碌的人群都让人们无法在都市里觅得悠闲和愉悦。在生活、工作、休闲三者之间，人们总需要耗费太多的时间和精力进行转换。
龙湖对于天街系列的构思，便是希望其能成为一个塑造出城市生活新样本的划时代产品，以解决当前城市生活中人们 对丰富资源的高要求 与 生活资源获取的低效率 之间的矛盾。
除此之外，中国中产阶级对家庭生活的重视也极高。在此前香港贸发局的一份《中国中产阶级消费行为报告》上可以得到印证，在参与调查的1050名中国城市中产阶级消费者中，93%的受访者愿意为家人提供最好的物质生活，82%的受访者表示，能够为自己和家人提供舒适和富裕的生活可提升自我形象，而比起外出吃喝玩乐，66%的受访者更享受自己或与家人朋友一起的休闲平静时光。
在高效获取生活资源，全方位服务家庭生活的理念之下，便有了北京长楹天街的规划和设计。 地铁上盖 ，拥有 不打伞商业 的 三分钟城市生活圈 ，丰富业态 一站式 满足家庭生活需求。 走出地铁就是Mal，下楼就逛街，出门就是公园 ，龙湖试图以这样的产品来诠释自己的商业理念，并将成功复制到全国。
谁能把握住中国新兴中产阶级的需求，谁便能解构出中国城市化的密码，谁便能开发出最受欢迎的商业地产项目。130亿的销售成绩，或许正是龙湖天街系商业综合体成功的注脚。